تدوين إشارات قيودٍ احتياطيَّةٍ بعقود البيع

الملخص

تتناول هذه المقالة، المعنونة بـ  » تدوين إشارات قيودٍ احتياطيةٍ بعقود البيع«، المفاعيل القانونية لإشارة القيد الاحتياطي المدوّنة استنادًا إلى عقد بيع عقار مسجّل في السجل العقاري اللبناني، ومدى كفايتها لحماية حقوق المشتري قبل إنجاز القيد النهائي الناقل للملكية. وتنطلق الدراسة من القاعدة الأساسية التي أرساها التشريع العقاري اللبناني، ومفادها أن الحقوق العينية العقارية لا تُكتسب ولا تنتقل، بالنسبة إلى العقارات المسجّلة، إلا بالقيد النهائي في السجل العقاري، وأن عقد البيع، ولو كان صحيحًا ومنتجًا لالتزامات بين طرفيه، لا يكفي بذاته لنقل الملكية إلى المشتري ما لم يُترجم بقيد نهائي في الصحيفة العينية للعقار.

وتبيّن الدراسة أن إشارة القيد الاحتياطي لا تقوم مقام القيد النهائي، ولا تمنح المشتري صفة المالك أو السلطات القانونية المتفرعة عن حق الملكية، من استعمال واستثمار وتصرف. فوظيفتها تنحصر في حفظ أولوية مؤقتة للمشتري في التسجيل، ضمن المدة المحددة قانونًا، وهي شهر واحد إذا دُوِّنت استنادًا إلى صك البيع، وستة أشهر كحدّ أقصى إذا استندت إلى اتفاق صريح بين ذوي العلاقة. وبانقضاء هذه المدة، تزول المفاعيل القانونية للإشارة، ولو بقيت مدوّنة شكليًا في الصحيفة العينية ولم يجرِ ترقينها.

كما تبرز الدراسة المخاطر التي قد تترتب على اكتفاء المشتري بإشارة القيد الاحتياطي، إذ يبقى البائع، طالما أن الملكية لا تزال مسجّلة باسمه، مالكًا في مواجهة السجل العقاري، وقادرًا على إجراء تصرفات قانونية لاحقة على العقار، كبيعه مجددًا أو تأجيره أو ترتيب رهن أو تأمين عليه. وقد يؤدي تأخر المشتري في تقديم معاملة التسجيل النهائي ضمن مهلة صلاحية الإشارة إلى فقدانه أولوية التسجيل، وانحصار حقه، في حالات معينة، بالمطالبة بالتعويض أو باسترداد الثمن من البائع، من دون أن يتمكن من استعادة العقار عينه.

وتخلص الدراسة إلى أن إشارة القيد الاحتياطي ليست ضمانة نهائية لحق المشتري، بل هي وسيلة مؤقتة ومحدودة الغاية، وُجدت لمنحه فرصة زمنية قصيرة لاستكمال مستندات التسجيل النهائي. لذلك، فإن الحماية الفعلية للمشتري لا تتحقق إلا بالمبادرة إلى إنجاز القيد النهائي ونقل الملكية رسميًا إلى اسمه في السجل العقاري، باعتبار أن قيود هذا السجل هي المصدر الحاسم للحقوق العينية العقارية، وأنها تتمتع بقوة ثبوتية أساسية في مواجهة الكافة.